Vyhořelý hotel za 3,5 milionu a investice za 10,8 milionu. Oprava?

​​​​​​​​Koupíte vyhořelý hotel za 3,5 milionu korun. Investujete do něj dalších 10,8 milionu. Je to ještě oprava, nebo už technické zhodnocení? Podle Nejvyššího správního soudu rozhoduje především to, zda výsledkem prací bylo pouhé odstranění vad, nebo vznik majetku s novou užitnou hodnotou. Pokud je nemovitost bez rozsáhlých investic prakticky nepoužitelná, bude jen obtížné obhájit, že šlo pouze o opravu.

Jakub Šotník, Rödl Praha

Rozlišení mezi opravou a technickým zhodnocením patří k nejčastějším daňovým sporům. Nejvyšší správní soud (NSS) nyní řešil případ, který tuto hranici ukazuje mimořádně názorně.

Společnost koupila v roce 2013 bývalý hotel za přibližně 3,5 milionu korun. Budova byla dlouhodobě nevyužívaná, částečně vyhořelá a poškozená zloději kovů. Její technický stav byl natolik špatný, že znalec ve svém posudku zvažoval i demolici. Přesto se vlastník rozhodl objekt zachránit a během jediného roku do něj investoval více než 10,8 milionu korun. Obnovovaly se omítky, měnily rozvody, vytápění, okna, dveře i výtahy. Současně se připravovala přeměna hotelu na dům sociálních služeb.

Společnost výdaje uplatnila jako opravy a jednorázově je zahrnula do daňových nákladů. Finanční správa však dospěla k závěru, že jde o technické zhodnocení, které lze daňově uplatňovat pouze prostřednictvím odpisů.

Zajímavé je, že spor se nevedl o skutkový stav. NSS výslovně uvedl, že společnost prokázala stav nemovitosti před zahájením prací i po jejich dokončení. Neuspěla však v prokázání toho, že provedené práce měly povahu pouhých oprav. Spor tak nebyl o to, co bylo provedeno, ale o daňovou kvalifikaci těchto prací.

Soud připomněl svou ustálenou judikaturu, podle níž odstranění poškození nebo opotřebení nemusí být vždy opravou. Pokud rozsah a charakter zásahů významně zvýší užitnou hodnotu majetku, může jít o takzvanou „opravu vyšší kvality“, která je z pohledu daňového práva technickým zhodnocením.

Klíčový byl podle NSS stav nemovitosti v okamžiku její koupě. Budova byla natolik zdevastovaná, že bez rozsáhlých stavebních úprav a investic do všech podstatných technických a zařizovacích prvků by ji nebylo možné smysluplně využívat – ať už jako hotel, nebo jako dům sociálních služeb. Právě proto podle soudu nešlo pouze o odstranění závad, ale o vytvoření majetku s novou užitnou hodnotou. Odvolací finanční ředitelství i krajský soud navíc podrobně popsaly jednotlivé práce, jejich cenu i dopad na podobu a funkčnost budovy.

NSS současně odmítl argument, že práce provedené v roce 2014 představovaly pouze opravy a technické zhodnocení začalo až při pozdější přeměně hotelu na dům sociálních služeb. I kdyby totiž změna účelu užívání nebyla od počátku zamýšlena, rozhodující bylo, že díky investicím se z téměř nepoužitelného objektu stala nemovitost schopná dlouhodobého využití a generování příjmů. 

Co si z rozsudku odnést?

NSS vyslal poměrně jasný signál: pokud je nemovitost v takovém stavu, že bez zásadních investic není prakticky použitelná, budou výdaje na její obnovu jen obtížně obhajitelné jako pouhé opravy. Mohou být naopak posouzeny jako technické zhodnocení, a to i tehdy, když současně odstraňují předchozí poškození nebo opotřebení. U obdobných projektů proto stojí za to věnovat zvýšenou pozornost nejen stavební dokumentaci, ale již od počátku také správnému daňovému posouzení plánovaných investic.

​