Nejvyšší správní soud se vyjádřil k tržní (ne)obvyklosti stanovení nájemného za byt dle jeho skutečného využití

Sporná transakce spočívala v pronájmu bytu v pražské V Tower mezi spojenými osobami. Spojené osoby si smluvně sjednaly denní nájemné, přičemž nájemce měl byt k dispozici výhradně, ale platit nájemné měl jen za dny, kdy byt skutečně užíval.

Klíčová tedy byla otázka týkající se určení referenční tržně obvyklé ceny, respektive výše nájemného. NSS připomněl tříkrokový rámec § 23 odst. 7 ZDP (spojené osoby; rozdíl mezi převodní a referenční cenou; možnost rozdíl uspokojivě vysvětlit) a s tím související rozložení důkazního břemene. 

Mezi stranami nebylo sporné, že šlo o spojené osoby a že sjednaná denní sazba sama o sobě odpovídala tržně obvyklé ceně. Spor byl o způsob výpočtu nájemného, který nezohledňoval skutečnost, že měl nájemce možnost byt využívat exkluzivně podle vlastní potřeby. NSS se ztotožnil se závěrem správních orgánů i krajského soudu, že mezi nezávislými osobami by za situace výhradní dispozice s bytem bylo obvyklé sjednat nájemné za celý měsíc, nikoliv jen za dny faktického využití.

NSS zdůraznil také ekonomický kontext celé transakce. V projednávané věci bylo významné, že nájemné vypočtené podle skutečného využití bytu vycházelo výrazně níže než některé platby za služby spojené s užíváním bytu hrazené pronajímatelem. I tato skutečnost podle NSS podporovala závěr o neobvyklosti podmínek transakce.

NSS odmítl námitku, že správce daně svým postupem předefinoval předmět plnění. Podle NSS šlo o standardní porovnání ceny se zohledněním podmínek transakce (zde zejména exkluzivity nájmu), jak § 23 odst. 7 ZDP vyžaduje.

Tento rozsudek NSS potvrzuje, že je u transakcí mezi spojenými osobami nutné zkoumat transakce v širším kontextu a posuzovat veškeré podmínky plnění. Výsledkem je, že ekonomicky neobvyklé nastavení (jako například zde exkluzivní blokace bytu pro jednoho nájemce při platbě jen za využité dny) může vést k úpravě základu daně na referenční tržně obvyklou úroveň.​