Černé stavby po novele: druhá šance, ale žádná amnestie

​​​​Nedávno schválená rozsáhlá novelizace stavebního zákona přináší řadu změn pro stavebníky i vlastníky nemovitostí. Jednou z nejdiskutovanějších je nový přístup ke stavbám postaveným bez povolení, tedy k takzvaným „černým stavbám“. Týká se vlastníků, kupujících i sousedů, proto se na ni podíváme podrobněji.​

V mnoha případech může vyjít najevo, že stavba, její změna či přístavba vznikla bez povolení nebo že se stavba výrazně odchýlila od schváleného projektu. Novela rozšiřuje možnosti, jak takovou situaci napravit. Nic z toho ale nelze brát jako jistotu.

Co se mění

Zaprvé, zmeškání lhůty už nemá být koncem. Dosud platilo, že kdo do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby nepodal žádost o dodatečné povolení, o možnost záchrany přišel. Lhůta v zákoně zůstává, ale novela vypouští pravidlo, které její zmeškání trestalo ztrátou této možnosti. Úřad by také neměl žádost odložit jen proto, že chybí kompletní dokumentace. Vlastník tak získá čas ji doplnit, povinnost podklady předložit mu ale zůstává.

Zadruhé, přibývá výjimka. Úřad může stavbu dodatečně povolit i tehdy, když nesplňuje všechny podmínky, pokud by její odstranění bylo zcela zjevně nepřiměřeným zásahem vzhledem k jejím přínosům. Ponecháním stavby přitom nesmí být dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob, zejména sousedů. Úřad bude hodnotit konkrétní dopady zachování i odstranění stavby. Postih za přestupek zůstává.

Nová právní úprava je sporná. Kritici varují, že oslabuje prevenci a zvýhodňuje ty, kdo mají prostředky na zajištění legalizace stavby. Ministerstvo pro místní rozvoj odmítá, že jde o hromadné promíjení prohřešků. Základní pravidlo se nemění: nepovolená stavba má být odstraněna a výjimka není nárok, ale rozhodnutí úřadu v konkrétním případě.

Proč na tom záleží při koupi nemovitosti

Právě kvůli této nejistotě je důkladná právní prověrka při akvizicích nemovitostí důležitější než dřív. Že stavba stojí a je zapsaná v katastru, neznamená, že je povolená. Před koupí je proto třeba ověřit, zda skutečný stav odpovídá povolením a kolaudaci, a vyžádat si dokumentaci ze stavebního úřadu. Rozdíly se řeší lépe před podpisem transakce než po něm.

Nové možnosti legalizace prověrku nenahradí. Neexistuje jistota, že úřad výjimku udělí, a řízení stojí čas i nemalé peníze. Rizika by proto měla být zohledněna v ceně a ve smlouvě, například odpovídajícím závazkem prodávajícího, zádržným nebo podmínkou legalizace.

Co dělat v praxi

Rozlište, zda jde o stavbu bez povolení, nebo o stavbu povolenou, u níž se jen nedochovala dokumentace. V druhém případě je nutný pasport stavby, tedy zjednodušený popis skutečného provedení. Nepovolenou stavbu ale nezlegalizuje. Zjistěte také, zda stavba povolení vůbec vyžadovala, protože starší stavby se posuzují podle předpisů platných v době jejich vzniku, a nechte dohledat archivní dokumentaci. Sousedé a obce by měli včas uplatnit konkrétní a odůvodněné námitky.

Je nutno počítat s tím, že novela může být ještě napadena u Ústavního soudu, někteří politici to již avizovali. Rádi s vámi vyhodnotíme vaši situaci nebo připravovanou transakci z výše uvedených hledisek i s ohledem na všechny další podmínky a požadavky.​​