Prodej postupně nabývané nemovitosti: který podíl je vlastně prodáván?

​​​​​​Krajský soud v Ostravě se zabýval osvobozením příjmu fyzické osoby z prodeje postupně nabývané nemovitosti. Přestože jde o specifickou situaci, závěry rozsudku mohou být relevantní i pro další případy, kdy fyzická osoba nabývá majetek postupně a následně prodává pouze jeho část.

O co v případu šlo?

Poplatník nejprve v roce 2006 nabyl jednu polovinu nemovitostí. V roce 2016 pak nabyl druhou polovinu, takže se stal vlastníkem celé nemovitosti. V roce 2020 následně prodal podíl odpovídající jedné třetině nemovitostí.

V době prodeje tak vlastnil celou nemovitost, ale její jednotlivé části nabyl v různých okamžicích. Zatímco u první poloviny již byla splněna podmínka pro osvobození příjmu z prodeje, u druhé poloviny nikoliv.

Poplatník proto považoval celý příjem z prodeje jedné třetiny nemovitostí za osvobozený. Vycházel přitom z toho, že prodávaná jedna třetina nepřesahuje polovinu nemovitosti, kterou vlastnil již od roku 2006.

Finanční správa naopak zastávala názor, že v okamžiku prodeje již nebylo možné určit, zda prodávaná jedna třetina pochází z první, nebo z druhé poloviny nemovitosti. Osvobodila proto pouze polovinu příjmu z prodeje, odpovídající části nemovitosti, u níž byl splněn časový test.​​

Posouzení krajským soudem

Krajský soud se přiklonil na stranu poplatníka. Podle jeho názoru je třeba při posuzování splnění časového testu zohlednit, jaký rozsah vlastnického práva poplatník nabyl v jednotlivých okamžicích.

Soud přitom vyšel z toho, že spoluvlastnický podíl představuje samostatný předmět vlastnického práva a že jednotlivé podíly nabyté postupně je třeba pro účely časového testu posuzovat samostatně.

V daném případě proto podle soudu není rozhodující, že poplatník v době prodeje vlastnil celou nemovitost. Rozhodující je, že rozsah vlastnického práva odpovídající prodávané jedné třetině nabyl již v roce 2006 a nepřetržitě jej od té doby držel.

Soud tak dospěl k závěru, že příjem z prodeje celé jedné třetiny nemovitostí je osvobozen.

Krajský soud svůj závěr přirovnal k principu FIFO („first in, first out“). Nejde však podle něj o mechanické použití účetní metody FIFO, ale o způsob výkladu pravidel pro osvobození v situaci, kdy je vlastnické právo k téže věci nabýváno postupně a následně je prodána pouze jeho část.

Prakticky by tento přístup znamenal, že se při prodeji nejprve zohlední dříve nabytý rozsah vlastnického práva, u něhož již byl splněn časový test. Teprve pokud by prodávaný podíl tento dříve nabytý rozsah přesahoval, připadala by v úvahu část příjmu, u níž časový test splněn není.

Je již jasno, jak v obdobných případech postupovat?

Zatím nikoliv. Odvolací finanční ředitelství se se závěry Krajského soudu v Ostravě neztotožnilo a proti rozsudku podalo kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu. Rozsudek krajského soudu proto zatím nepředstavuje konečné řešení této otázky.

Do rozhodnutí Nejvyššího správního soudu tak zůstává otázka praktického postupu v obdobných případech otevřená. ​​